【見積もりの罠】「坪単価」を信じると死ぬ。チラシには載らない「隠れコスト」3つの正体

【結論】「本体価格」は総額の7割に過ぎない。残りの3割を見込め

住宅広告に載っている「坪単価」や「建物本体価格」は、車で言えば「タイヤとハンドルがついていない車体の価格」のようなものです。それだけでは生活できません。

家づくりにかかる費用の黄金比率は、一般的に以下の通りです。

建物本体工事費：約70%（ここが坪単価の対象）
付帯工事・諸費用：約30%（ここが隠れコスト）

つまり、チラシで「2,000万円で建つ！」と書いてあっても、実際には残り30%（約800万円〜）の費用が別途必要になり、総額は3,000万円近くになるのが現実です。

この「見えない3割」を知らずに契約すると、後から「予算が足りないから、断熱性能を削ろう」という最悪の選択を迫られることになります。

今回は、見積もりの落とし穴となる「3つの隠れコスト」について詳しく解説します。

1. 坪単価のマジック：分母と分子の操作

そもそも、坪単価には法的な定義がありません。 ハウスメーカー各社が「安く見せるため」に、独自の計算式を使っています。

マジック①：分母（面積）を大きくする

通常、家の広さは「延床面積（のべゆかめんせき）」で表しますが、メーカーによっては**「施工面積（せこうめんせき）」**で割って計算します。施工面積には、本来含まれない玄関ポーチ、ベランダ、吹き抜けなども含まれます。 分母（面積）を大きくすれば、計算上の坪単価は安く見えるからです。

マジック②：分子（価格）を小さくする

坪単価に含まれる設備もバラバラです。照明、カーテン、エアコンが含まれている会社もあれば、**「キッチンすらオプション扱い」**で、箱だけの価格を表示している会社もあります。

「A社は坪60万、B社は坪70万。だからA社が安い」という比較は、全く意味がありません。

2. 隠れコスト①：付帯工事費（ふたいこうじひ）

ここからは、本体価格に絶対に含まれない「別途費用」の正体です。まずは**「家本体以外」**の工事費です。これが意外と高額です。

屋外給排水工事（約100万円〜）： 道路の水道管から、敷地内に水を引く工事。
地盤改良費（約100万円〜）： 地面が弱い場合、杭を打つ工事。調査するまで金額が確定しない「恐怖の項目」です。
残土処分費（数十万円）： 基礎工事で掘った土を捨てる費用。

これらは土地の条件によって大きく変わるため、広告の価格には最初から含まれていません。しかし、払わないと家は建ちません。

3. 隠れコスト②：諸費用・その他（しょひよう）

次に、工事費以外にかかる**「手続きや税金」**のお金です。これも現金で必要になることが多いので注意が必要です。

登記費用（約30万円〜）： 家の名義を登録する司法書士への報酬と税金。
住宅ローン手数料・保証料（数十万円〜）： 銀行に支払うお金。ネット銀行などは手数料が高い場合があります。
火災保険料（10年で数十万円）： 必須です。地震保険もセットにするのが一般的。
印紙税・申請手数料： 契約書に貼る印紙代や、確認申請の費用。

4. 隠れコスト③：入居後の生活必需品

最後に、意外と忘れがちなのが**「住める状態にするためのお金」**です。建物が完成しても、これらがないと生活できません。

外構工事費（150万円〜300万円）： 駐車場、フェンス、門柱、アプローチ、庭。 ※「家の予算が足りないから外構で調整しよう」と考えがちですが、土のままだと玄関が泥だらけになります。最低限の予算取りは必須です。
カーテン・照明・エアコン（約100万円）： 部屋数が多いと、ここだけで100万円飛びます。
引っ越し費用・家具家電購入費： 新居に合わせてソファやダイニングテーブルを新調すると、あっという間に数十万円です。

【対策】営業マンには「総額」を聞け

では、どうすれば騙されずに済むのでしょうか？展示場に行ったら、必ずこう質問してください。

「このモデルハウスと同じ仕様で建てた場合、住める状態になるまでの『総額（乗り出し価格）』はいくらですか？」

さらに、資金計画書（見積もり）が出てきたら、一番下の合計金額を見るのではなく、「含まれていない項目（別途見積もり）」がないかを血眼になって探してください。

「外構費」は入っていますか？
「地盤改良費」の予算取りはされていますか？
「カーテン・照明」は含まれていますか？

これらが「別途」となっていたら、自分でその金額を足し算しなければなりません。

まとめ：坪単価は忘れて、総予算で考えよう

今回のまとめです。

「坪単価」は操作された数字。 安易に信じてはいけない。
建物本体は「7割」。 残り「3割」の隠れコストを見込んでおく。
地盤改良や外構費など、見積もりに載らない金額を予算取りする。
比較すべきは「総額」。 住み始めるまでにいくら払うかが全て。

家づくりにおいて、「安く見せる数字」はあっても、「安くなる魔法」はありません。表面上の安さに飛びつくと、最終的に「断熱材を薄くする」「窓を小さくする」といった、家の寿命と快適性を削るコストダウンを強いられます。

そうならないために、まずは「隠れコストを含めたリアルな総額」を把握することから始めてください。

さて、お金の怖い話が続きましたが、次はお金を「減らす」ポジティブな話をしましょう。間取りの工夫次第で、建築費用は数百万円単位で落とせます。次回は、「建物価格を200万円下げるための『間取りの減額調整』テクニック10選」を解説します。質を落とさず、無駄な贅肉だけを削ぎ落とす、プロの減額術を伝授します。

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